|
KAFKAS İŞADAMLARI DERNEĞİ |
|
15 İLİN
YENİ RANT BÖLGELERİ
Gayrimenkule her dönemin yatırımı olarak bakanlar, genellikle henüz kimsenin keşfetmediği, yatırımcıların da pek yüz vermediği bölgelere ilk yatırımı yaparak büyük kazançlar elde edebiliyor. Bir dönemin İstanbul Ataşehirini anımsayın. Uzun yıllar boyunca terkedilmiş bir kent görüntüsünden kurtulamayan bu bölgeden yatırım için konut alanların, bugün pişman olduğunu kim söyleyebilir.
Kentler gelişiyor ve sesiz sedasız yeni gelişme
bölgeleri oluşuyor. Ekonomist İstanbuldan Mersine, Kayseridan Konyaya 14
büyük kentin ve artık bir kent kadar büyük olan Bodrumun yeni kentsel gelişim
bölgelerini araştırdı ve daha el değmemiş bölgelerdeki arazı fiyatlarını
yatırımcılar için araştırdı.
Gayrimenkul yatırımı denince bir dönem sadece neredeyse sadece İstanbul gelirdi
akla. İstanbulun taşı toprağı altın sözünün nedeni de buydu. Şimdi bu söylem,
İstanbulun tekelinden çıktı. Çünkü her kentin, bölgenin gayrimenkulü değerli.
Fakat bazı bölgeleri daha değerli. Çünkü her yeni gelişen bölgenin yarattığı
rant doyuma ulaştığında, gözler kentin yeni gelişme bölgelerine çevriliyor.
Tabii bu bölgelerdeki ışığı gören ve risk alabilenler kazançlı çıkıyor. Örneğin
bir dönem kimsenin yüzüne bakmadığı İstanbul Ataşehir, Çekmeköy, Ankara Çayyolu,
Batıkent, İzmir Buca için artık çok geç. Bu bölgelerde arazi bulmak zaten mümkün
değil de, yüksek getiri beklentili konut yatırımı nafile bir çaba olarak
görülebilir.
Oysa her dönem olduğu gibi bugün de bu kentlerin ve diğer metropollerin henüz
keşfedilmeyi bekleyen yeni yerleşim bölgeleri var. Daha doğrusu yeni değil de
henüz kimsenin iltifat etmediği bölgeleri
Bu bölgeler, halen adeta birer
şantiye halinde ya da tek tük konut projelerinin çizildiği yerler olarak dikket
çekiyor. Bundan yola çıkarak, Türkiyenin büyük illerindeki gayrimenkul
piyasasına projeksiyon tuttuk. İstanbuldan Kocaeline kadar Türkiyenin 14
büyük ili dışında Bodrumun gayrimenkul haritasını da çıkardık. Bu illerin,
gayrimenkul açısından şu anki en değerli semtleri ile önümüzdeki birkaç yıl
içerisinde prim yapacak muhtemel bölgelerini araştırdık. Bu bölgelerin özellikle
arsa fiyatları ile imar durumlarını da ele aldık. Yatırım söz konusu oldu mu
İlle de gayrimenkul diyenler, bu 14 ilin yeni gelişim bölgelerini iyi analiz
etmeli.
Avrupa yakasında ise yeni ilçeler; Esenyurt, Başakşehir, Arnavutköy ile
Bahçeşehirin arka tarafında yer alan Ispartakule, Kayabaşı bölgesi ile
Arnavutköyün Bolluca beldesi, arsa yatırımcılarının markajı altında bulunuyor.
İstanbula kurulması planlanan üçüncü havalanı için adı geçen Silivri ve üçüncü
köprünün çevre yolu güzergahındaki Çatalcadaki arsa fiyatlarının hızına ise
yetişilemiyor.
Kurucuları arasında Türkiye Sınai Kalkınma Bankasına yaptığı önemli gayrimenkul
araştırmalarıyla bilinen Cansel Turgutun da bulunduğu EVA Gayrimenkul Değerleme
ve Danışmanlık ve daha birçok yetkin gayrimenkul şirketinden aldığımız
bilgilerle gerçekleştirdiğimiz araştırma, İstanbulun Anadolu ve Avrupa
yakasının yeni gelişme bölgeleri olarak şunları işaret ediyor:
AVRUPA YAKASI
Çatalca: Olası üçüncü köprünün çevre yolunun güzergahında yer alan Çatalca, en
şanslı konumdaki yerlerin başında geliyor. Çatalcanın merkezindeki konut imarlı
arsaların metrekaresi 300 ila 500 lira arasında değişiyor.
Çatalca'da, gözde köylerde tarla vasıflı, yüzde 5 imarlı arazilerin dönüm
fiyatları, yerine göre 50 bin liranın üzerine çıkabiliyor. Çatalca'nın
köylerinden Kabakça'da, tarla vasfında olup önceden yüzde 5 imarı olan yerlerin
metrekare birim fiyatı 25-40 lira aralığında. İnceğiz'de, 16-26 lira,
Ovayenice'de 16-25 lira, Çakıl'da 16-25 lira ve Elbasan'da ise 16-22 lira
aralığında değişiyor.
Silivri'de Akören, Gazitepe, Kurfallı'da çiftlik evlerine müsait geniş araziler
mevcut.
Bunun dışında Seymen, Büyükkılıçlı ve Fenerköy'e yoğun rağbet var. Fenerköy'de
fiyatların krize rağmen yükseldiği ifade ediliyor. Köyde, malikaneler, çiftlik
evleri peşpeşe yapılıyor. Fenerköy'de arazilerin metrekaresine 20-50 lira
isteniyor. Büyükkılıçlı ve Seymendeki arazilerin fiyatı ise Fenerköye göre
daha ekonomik. Seymen'deki arazilerin dönümü, 12-20 bin lira arasında değişiyor.
Çanta ise denize daha yakın olduğu için ilgi görüyor. Çanta lojistik sektörü
için de geniş araziler sunuyor. Buradaki sanayi imarlı arsaların metrekare birim
fiyatı 100 ila 250 lira arasında. Değirmenköy'ün de bir bölümü sanayi ve
lojistik şirketlerinin çekim alanına girmiş durumda. Değirmenköy'e Teknopark
planlaması da yapılıyor.
Alipaşa ise rağbet gören bir bölge haline gelirken, sanayi arsaları için de
tercih ediliyor.
Buradaki konut imarlı arsaların metrekaresi 120 ila 250 lira, sanayi imarlı olan
arsaların metrekare birim fiyatı ise 150-250 lira arasında değişiyor.
Bölgede, sadece TOKİ konut üretmeyecek. Aynı bölgede elinde yine yaklaşık 6
milyon metrekare büyüklüğünde arsa portföyü bulunan özel sektörün de 30 bin
konut yapması bekleniyor. Böylece bölgede inşa edilecek konut sayısı 70 bine
ulaşacak.
Kayabaşı Projesinin içerisinden İstanbul Boğazına kurulması planlanan üçüncü
köprünün çevre yolunun geçecek olması da projenin bir başka önemli tarafı. Öyle
ki; imar planında otoyol gişeleri bile düşünülmüş bulunuyor.
Öte yandan İstanbul Tıp Fakültesi (Çapa Tıp) ile Cerrahpaşa Tıp Fakültesinin
bölgeye taşınması gündemde. Kayabaşında imarlı arazilerin metrekare fiyatı 150
liradan başlayıp, konmuna göre 400 liraya kadar çıkabiliyor.
Arnavutköy, yatırım açısından çok önemli bir konumda bulunuyor. Emlakçılar,
"Arsa yatırımcıları akın etti. Çevre yolları da tamamlanır, projeler hayata
geçerse buraları tadından yenmez" diyor. Arsa yatırımcısının üslerinden biri
olan Arnavutköy'e bağlı belde ve köylerde çok sayıda imarlı arsa bulunuyor.
Bunun yanında imara açılmasını beklemeyi göze alanlar tarla yatırımı da yapıyor.
Arsa fiyatları birkaç yıldır sürekli artıyor. Arnavutköy merkezdeki konut imarlı
arsaların metkaresi 250 liradan başlıyor. Yine bölgedeki sanayi imarlı arsaların
metrekaresi, 200 ila 600 lira arasında.
Ayrıca üçüncü köprünün bağlantı yollarının Alemdağ'dan geçeceğini düşünenlerin
arazi alımlarını hızlandırdığını söyleyen emlakçılar şu bilgileri veriyor:
Alemdağda konut imarlı arsaların metrekaresi 400 ile 700 lira, tarlaların
metrekare birim fiyatı ise 70 ile 200 lira arasında değişiyor.
Beykozun markezindeki konut imarlı arsaların metrekare fiyatı 750 liradan
başlayıp 2 bin liraya kadar çıkabiliyor.
Beykoza bağlı Rivada geniş bir arazi potansiyeli bulunuyor. Ne var ki; imar
çalışmaları yapıldığı için projelere henüz imar izni verilmiyor. Riva'nın en
değerli arazileri olarak gösterilen Ottomans ve Galatasaray arazilerinde, imar
çalışmalarının bitmesi ile projelerin hayata geçeceği konuşuluyor. Riva'da imar
çalışmalarının sürmesi ve inşaatlara başlanamaması yüzünden arsa fiyatları
yerinde sayıyor. Arsaların metrekaresi 200 ila 400 lira aralığında. Bölgedeki
tarlaların metrekare fiyatı ise 80 ila 150 lira arasında değişiyor. Yaklaşık 16
milyon metrekare, yani 16 bin dönümlük imara açık arazi bulunan Riva'da,
1980'lerde yapılan imar çalışmalarında 5 milyon 500 bin metrekare alan, yol ve
sosyal donatılar için kamuya terk edilmişti.
Öte yandan Batıkent ve civarı prim yaparken Çayyolu ve çevresi de gözde
semtlerden biri haline geldi. Yine yeni metro ağının temellerinin atılması ve
sağlam altyapısı ile Keçiören bölgesi de primlendi. Ankarada çıkışta olan
bölgeler ve buralardaki fiyat hareketleri şöyle:
Mühyede ise tarla vasıflı arazilerin metrekaresi 20 ile 30 lira, konut imarlı
arsaların fiyatı 75-100 lira ve sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise 125 ile
150 liradan satılıyor.
Özellikle Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla birbiri ardına yükselen lüks
konut projeleri ile tüm dikkatleri üzerlerine çekiyorlar. Menemen tarafında daha
çok kooperatif ve site şeklindeki konut projeleri göze çarparken, Narlıdere ve
Güzelbahçe taraflarında ise ticari gayrimenkul sınıfına giren büyük alışveriş
merkezileri boy göstermeye başladı. Durum böyle olunca bu bölgelerdeki arsa
fiyatları da değerini ikiye katladı.
İzmir Balçovada imarlı arsaların metrekaresi 300 ila 2 bin lira, Narlıderede
bin 500 ila 3 bin lira, Güzelbahçede 150 ila 2 bin 500 lira, Urlada bin 200
ila 2 bin 500 lira ve Menemende 100 ile 500 lira aralığında satılıyor. Örnekköy
ve Çiğlideki imarlı arsaların metrekare fiyatı da 100 ila 500 lira arasında
değişiyor.
İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, İzmirde metronunun
geçeceği hat üzerinde yer alan Çiğli, Koyundere, Ulukent ve Bayraklının
önümüzdeki birkaç yılda yıldızı parlayacak yerlerin başında geleceği yönünde
öngörüde bulunuyor.
Trakyanın gayrimenkul açısından yükselen bölgelerinin başında Tekirdağın Çorlu
ve Çerkezköy ilçeleri geliyor. Bu ilçelerdeki gayrimenkul fiyatlarındaki artışın
en önemli nedeni ise Trakyadaki sanayi tesislerinin nedeyse tamamının bu üç
bölgede toplanmış olması oluşturuyor.
Trakya Umum Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı İlhan Kurt, son zamanlarda bölgede
gayrimenkul açısından büyük hareketlilliğin göze çarptığını söyleyerek, Ama bu
daha fiyatlara tam yansımadı. Bizim tavsiyemiz Trakyadan gayrimenkul almanın
tam zamanı. Şuradan alın demiyoruz, nereden alırlarsa alsınlar yatırımcılar
kârlı çıkacaktır diyor.
Trakya Bölgesinde imarlı arsalardan çok, ağırlıklı olarak tarım arazileri
bulunuyor. Bu arazilerden1inci sınıf olanların metrekaresi 4 lira, 2inci sınıf
olanlar 3 lira ve 3üncü sınıf tarım arazilerinin metkaresi ise 2 liradan
satılıyor. Ancak asfalta cepheli, su ve elektrik gibi altyapısı olan tarım
arazilerinin metkare fiyatı 8 ila 10 lira arasında değişiyor.
Trakya genelinde imarlı arsaların fiyatları konum ve bulunduğu ile göre
değişkenlik gösterebiliyor. Örneğin; sanayinin yoğun olduğu Tekirdağın Çorlu ve
Çerkezköy ilçesinde imarlı arsaların metrekaresi 100 liradan başlayıp 600 liraya
kadar çıkabiliyor. Yine Tekirdağın Muratlı, Malkara, Hayrabolu, Şarköy, Marmara
Ereğlisi ilçelerinde ise imarlı arsaların metrekare bazında fiyatı 70 ila 250
lira arasında değişiyor.
Kırklareli ve ilçeleri Lüleburgaz, Babaeskide imarlı arsalar, konumuna göre 100
ila 350 lira arasında satılırken; Vize ve Pınarhisar ilçelerindeki arsalar ise
60-150 lira metrekare fiyattan işlem görüyor.
Trakya Bölgesindeki sanayi imarlı arsalar genelde Tekirdağın Çorlu ve
Çerkezköy ilçeleri ile Kırkareline bağlı Lüleburgaz ilçesinde yoğunlaşmış
durumda. Çorludaki sanayi imarlı arsalar ise daha çok Çerkezköy yolu, Tekirdağ
yolu, Türkgücü yolu, E-5 Karayolu Ulaş mevkii, Trakya Serbest Bölgesi ve Misinli
beldesi civarıında yer alıyor. Çerkezköydeki sanayi imarlı arsalar Organize
Sanayi Bölgesinde, Lüleburgazdaki sanayi arsaları da ağırlıklı olarak
Lüleburgaz ile Karıştıran Muratlı yolu kavşağı arasında Büyükkarıştıran beldesi
civarı, E-5ten Muratlı ilçesine giden yolun Muratlıya kadar olan bölümünde
toplanmış durumda. Çorlu, Çerkezköy ve Lüleburgazdaki sanayi arsalarının
metrake fiyatı, arsanın konumuna göre 40 ila 100 dolar arasında değişiyor.
Yetgin, Bodrumun gelişen ve gelişme gösteren diğer bölgeleri hakkında ise
şunları söylüyor:
Mumcular beldesi (Baraj) Bodrumun gelişme potansiyeli olan bölgesi olarak
gösterilebilir. Burada daha önce metrekaresi 10-15 liradan satılan arazilerin
fiyatı, 20 ila 50 liraya çıktı. Yine Bodrumun gelişme gösteren beldelerinden
Turgutreis ile Karakayada (Gümüşlük) daha çok konut kooperatifi arsaları yer
alıyor. Buradaki arsaların metrekare satış fiyatı, 10 ila 100 lira arasında.
Arazinin denize yakın oluşu, fiyatı arttırıcı bir etken.
Kriz nedeniyle ilçede yazlık fiyatlarının yüzde 25 oranında düştüğüne işaret
eden Yetgin, ilçede satışa hazır çok sayıda yazlığın müşteri beklediğini
vurguluyor.
M1in çevresindeki konut imarlı arsaların metrekaresi 100-500 lira; Karaisalı
yolundaki konut imarlı arsaların metrekaresi 40 ila 100 lira; Kozan yolundaki
arsalar ise 30 ila 150 arasında bir fiyattan satılıyor. Bu bölgelerdeki sanayi
imarlı arsaların metrekare fiyatı 100 ila 300 lira arasında değişiyor. Bu üç
bölgedeki yeni konutların fiyatları, 80 bin liradan baylayıp 200 bin liraya
kadar çıkabiliyor.
Bu bölgelerdeki tarlaların metrekaresi 2 liradan başlayıp, 20 liraya kadar
çıkıyor. Bölgedeki konut imarlı arsaların metrekaresi, 20 ila 55 liradan işlem
görüyor. Sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise 15 ila 80 Euro gibi değişen
fiyatlarlarla alıcı bulabiliyor. Konut fiyatları ise ortalama 50 ile 80 bin lira
arasında.
Karasu ilçesinin son dönemde gayrimenkul açısından öne çıktığını kaydeden Başak,
ilçedeki gayrimenkul fiyatları hakkında ise şu bilgileri veriyor:
Karasuda kurulacak olan liman, Kibar Holdingin demir-çelik tesisi kurmak için
almış olduğu arazi ve son günlerde Çinli otomotiv devi Cerrynin bölgede yatırım
için yer arayışı, ilçenin değerini arttırdı. Karasuda sanayi imarlı arsaların
metrekaresi 60-70 lira arasında değişiyor. Önümüzdeki dönemde sanayi imarı
verilecek yerlerin dönümü ise 15-20 bin liradan başlıyor.
Karasuda konut imarlı arsaların metrekare fiyatı ise 70 ila 150 lira arasında
değişiyor.
Karasuda ikinci el konutların fiyatları 20 bin liradan başlıyor. Sıfır daireler
ise 35 ila 120 bin lira arasında değişiyor.
Bunun dışında Kestel ve Gürsu ilçeleri Kayapa beldesi ve Yörükali Köyü ise daha
çok minimum fiyatlara sürüm oluşturan bölgeler öne çıkıyor. Bursanın ticari
gayrimenkul açısından ise son dönemde Mudanya ve İstanbul yolunun öne çıktığını
ifade eden Bursa Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Ahmet Gür, şunları
belirtiyor:
Mudanya yolundaki tarlaların yola bakan tarafta olanlarının dönümü 40 ile 55
bin, yoldan uzak olanların dönümü ise 20 ila 30 bin lira arasında. Buradaki
konut imarlı arsaların dönümü 100-150 bin lira, ticari imarlı olan arsaların
dönümü ise 500 ila 550 bin liradan işlem görmekte. Bademlideki konut imarlı
arsaların dönümü 100-150 bin liradan, sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise
250-300 dolardan satılıyor. Buradaki tarla vasflı arazilerin dönümü, 30-60 bin
lira. Hasköyde yer alan konut imarlı arsaların dönümü, 100 bin liradan
başlıyor. Bölgedeki zeytinliklerin dönümü 25 ila 30 bin, kıraç yerlerin dönümü
ise 15-20 bin lira.
Antalyada en pahallı arsalar ise Konyaaltı Caddesi üzerinde yer alıyor. Bu
cadde üzerindeki arsaların metrekaresi 3 bin Eurodan başlıyor. Cadde, fiyat
bakımından adeta İstanbul Büyükdere Caddesi ile yarışıyor. Antalya Emlak
Komisyoncuları Odası Başkanı Şeref Sağlam, Antalyanın birkaç yıl içinde yıldızı
parlayacak bölgeleri hakkında ise şunları belirtiyor:
Kepezüstü ve Döşemealtı bölgeleri ile Korkuteli ve Aksu ilçesi, önümüzdeki
dönemde gelişmeye en uygun yerlerden. Bu bölgedeki konut imarlı arsaların
metrekaresi 100 ila 250 lira, ticari ve sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise
150 ila 500 liradan satılıyor. Turizm imarlı arsaların metkare fiyatı 250
liradan başlayıp, 750 liraya kadar çıkabiliyor. Buna ek olarak üzerinde hem
turizm hem de sanayi imarı olan yerlerin dönümü 50 bin liradan başlayıp, 1
milyon liraya kadar çıkabiliyor. Önümüzdeki dönemde yıldızı parlayacak bu
bölgelerdeki tarlaların dönümü 10 ila 100 bin lira arasında satılıyor. Bu
bölgelerdeki konutların fiyat aralığı ise 45 bin ila 1 milyon lira arasında.
Gelişmekte olan bu bölgelerdeki emsal olanları yüzde 30 ila 80 arasında
tutulmaya çalışılıyor. Ticari ve sanayi imarlı arsalarda emsal oranları yüzde 40
oranında pek aşılmamaya çalışılıyor.
Bağçeşme 125 bin lira, Şehir Merkezindeki yeni konutlar 150 bin liradan
başlıyor, Plaj Yolu 175 bin lira, Yahyakaptan 95 ila 120 bin lira ve Yuvam
Akarca ise 95 bin ile 120 bin lira arasında. Yine bu bölgelerdeki işyerlerinin
ortalama metrekare fiyatı 2 ile 2 bin 500 lira arasında değişiyor.
Kocaeli merkez ve ilçelerinde cazibesini yitiren ve düşüşte olan bölgelerin
bulunmadığını söyleyen Kocaeli Emlakçılar Derneği Başkanı Nejat Bayhan,
önümüzdeki birkaç yıl içinde yıldızı parlayacak muhtemel bölgelerin ise Döngel,
Bahçecik, Kartepe ve Karşıyaka olduğunu belirtiyor. Bu bölgelerdeki imarlı
arsaların metrekaresi 100 liradan başlıyor. Bu bölgelerde 2.5 katlı villallar
yer alıyor. Bunun dışında Kocaelinin Karamürsel ilçesi son dönemde yıldızı
parlayan bir diğer bölge olarak göze çarpıyor. Bölgede birkaç yıl önce
merekaresi 50 lira olan konut imarlı arsaların bugünkü fiyatı 110 lira.
Kayserinin şu anda çıkışta olan bölgeleri olarak Alpaslan Mahallesi, Kılıçaslan
Mahallesi, Gültepe Mahallesi ve eski Kayserinin merkeze yakın mahalleleri
gösteriliyor. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekaresi 1000 liradan başlayıp
2 bin 500 liraya kadar çıkabiliyor. Yine aynı yerlerdeki konutlar ise 80-150 bin
Euro arasında.satılıyor.
Kayseri Emlakçılar Odası Başkanı Kazım Karabekir Temel, önümüzdeki birkaç yılda
Malatya Mimarsinan ve Sivas yolu ile Gesi bölgesinin en çok prim yapacak
bölgeler olduğunu öngörüyor. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekare
fiyatlarının 100 ila 200 lira arasında olduğunu kaydeden Temel, buralardaki
dairelerin ise 30 ile 50 bin Euro arasında değişen fiyatlarlardan satıldığını
belirtiyor.
Çelik, çıkışta olan bölgelerdeki arsa fiyatları hakkında ise şu bilgileri
veriyor:
Mersin Tüm Emlakçılar Meslik Odası Başkanı Selim Madenli, bu bölgelerdeki
gelişim potansiyelinin 10 yıl daha devam edeceğini öngörüyor. Mezitli İlçesinde
yer alan arsaların da çok kazançlar sağladığını söyleyen Madenli, Mersin Büyük
Şehir Belediyesi, hizmet sınırlarını Mezitliye kadar genişletti. Bu bölgedeki
altyapı hizmetlerinin gelişmesi ile bölge gelişti diyor. Madenli, Mersinin
gelişmeye açık bölgelerindeki geyrimenkul fiyatları hakkında ise şu bilgileri
veriyor:
Buralardaki tarlaların metrekaresi 15 ila 30 lira, konut imarlı arsaların
fiyatları ise 150 ile 300 lira arasında değişiyor. Konutların fiyatları ise 130
bin liradan başlayıp, 600 bin liraya kadar çıkıyor. Tarsusa kadar olan bölge (Huzurkent)
turizm bölgesi ilan edildi. Buradaki arsaların birinci paraseli kapatıldı.
İkinci ve üçüncü parsellerde yer alan arsaların fiyatı 10 ile 30 lira arasında
değişiyor. Mersin ile Erdemli arasındaki bölgede büyük inşaat şirketleri konut
üretiyor. Buradaki denize sıfır konut imarlı arsaların metrekare fiyatı 150 ila
200 lira arasında değişiyor. İkinci parsellerdeki arsalar ise 50-100 lira
arasında satılıyor. |
|
KAFİAD uğur mumcu'nun sokaği 20-5 g.o.p. ankara Tel : + 90(312) 447 49 70 Fax : + 90(312) 446 99 12 |
|